Sağlıksız kent dokularının iyileştirilmesinde ve kentsel sorunların çözümünde ekonomik, mekansal, toplumsal koşulları dikkate alan kapsamlı bir projelendirme süreci olarak tanımlanabilir.
Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanı kapsar.
Riskli alanlar, zemin yapısı ya da üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alanlardır. Riskli alanlar Bakanlar Kurulu Kararı ile belirlenir. Bakanlar Kurulu Kararı alınabilmesi için hazırlanacak teknik raporun Bakanlığımızca uygun görülmesi ve Başbakanlık Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı’nın görüşünün alınması gerekmektedir.
Riskli yapı 6306 sayılı Kanun’a göre riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere ve çalışmalara dayanılarak tespit edilen yapıyı veya yapıları kapsar.
Hızla Tarama Yöntemi ile binanızın risk durumunun incelenmesi ve inceleme sonuçlarınızı öğrenebilmek için https://binatespiti.ibb.istanbul/ sitesinden başvuru yapabilirsiniz.
Kanunda risk tespiti yaptırılması zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak, ülkemizde pek çok binanın; mühendislik hizmeti almadan yapıldığı, malzeme ve işçilik açısından teknik gerekliliklere uygun olmadığı, özellikle beton kalitesinin çok düşük olduğu ve deprem açısından risk taşıdığı belirlenmiştir. Bu yüzden, konutunda güven ve huzur içerisinde yaşamak isteyen, oturduğu binanın riskli olabileceğinden şüphelenen her vatandaşın risk tespiti yaptırması uygun olacaktır.
Yapının taşıyıcı sistem özellikleri sadece kritik kat rölevesi ile belirlenebilir.
6306 sayılı kanun kapsamında sekiz kata kadar olan binalarda yalnızca kritik kattan karot alınması yeterlidir.
Binanın riskli olup olmadığını tespit için üçte iki (2/3) çoğunluk ile karar alınmasına gerek yoktur. Maliklerden herhangi birinin müracaatı üzerine risk tespiti yapılabilir.
Riskli yapı tespitleri ve yıkım işlerinin masraflarını malikler karşılayacaktır.
Riskli yapı tespiti ile yıktırma işlemlerinin Bakanlık veya İdare tarafından yapılması hâlinde, tespit işleminin masraflarından malikler hisseleri oranında sorumludur. Riskli yapı tespitinin masrafları, Bakanlıkça veya İdarece ilgilisine yapılacak tebligatı takip eden bir aylık süre içerisinde ödenir. Süresinde ödenmeyen masraflar, tespit Bakanlıkça yapılmış veya yaptırılmış ise Bakanlığın ilgili vergi dairesine bildirmesi üzerine vergi dairesince, İdarece yapılmış veya yaptırılmış ise İdarece 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre takip ve tahsil edilir.
Riskli olarak tespit edilen binalar tapu müdürlüğüne bildirilecek ve tapu kütüğüne işlenir. Riskli yapı tespitine karşı yapı malikleri veya kanunî temsilcilerince 15 gün içinde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri’ne veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye verilecek bir dilekçe ile itiraz edilebilir.
Binanın yıkım kararına ve söz konusu kararın dayanağı riskli yapı raporuna karşı, kararın tebliğinden itibaren 60 gün içerisinde İdare Mahkemesinde ” Yıkım kararının iptali ve Yürütmenin Durdurulması” amacıyla dava açılması mümkündür.
Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları; arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Riskli yapılarda ise, anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.
Bir konut için 700.000 TL kadar kredi kullanılabiliyor. İş yerleri için ise, 350.000 kredi desteği gündemde. Bunların yanında 2024 kararı ile, İstanbul'un kentsel dönüşümü için başlatılan 'Yarısı Bizden' kampanyası kapsamında verilecek destek paketi yürürlüğe girdi.
Kredi geri ödemeleri, geri ödemesiz dönemden sonraki ilk aydan itibaren başlayacak ve ilk 12 taksit faizsiz olmak üzere en fazla 120 ayda tamamlanacak. Geri ödemesiz ve faizsiz dönem sonunda ilk taksit ödemesinden önce başlangıç güncellemesi yapılacak. Kredi verilirken hak sahiplerinin gelir ve kredi puanına bakılmayacak. Kredi geri ödemeleri Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından yürütülecek.
Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye veya yıkım tarihinden itibaren Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Yardım süresi riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 aydır. Riskli ve rezerv yapı alanlarında kira yardımı süresi 48 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca belirlenir. Aylık kira bedeli Bakanlıkça belirlenir. İnşaat halinde olup içinde ikamet edilen yapılarda kira yardımı veya faiz desteğinden, sadece inşaat halindeki yapıda ikamet edilen bağımsız bölümlerin malik, kiracı ve sınırlı ayni sahipleri faydalanır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine mümkün olması hâlinde, kira yardımı yerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine kadar geçici konut veya işyeri tahsisi yapılabilir. Gerçek veya tüzel kişilere faiz desteği verilebilmesi için tahliye veya yıkım tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde kredi almak üzere Bakanlıkla protokol imzalamış bankalara başvurulmuş olması gerekir. Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamaz. Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamaz. Kira yardımı almak veya faiz desteğinden yararlanmak için maliklerin kendi aralarında anlaşma yapması şartı bulunmamaktadır. Hem daire hem de işyeri için kira yardımı alınabilir.
Riskli binadaki maliklerin hepsinin aynı bankadan kredi kullanma zorunluluğu bulunmamaktadır. Malikler kredi için Bakanlığımız ile protokol imzalayan bankalardan istediklerine başvurabilirler.
Faiz desteği, kredi süresince devam edecektir. Ancak, hak sahipleri tarafından geri ödemesi yapılmayan krediler için faiz desteği ödemeleri durdurulacaktır.
Binanızın erken bitmesi durumunda kira yardımında bir kesilme olmamaktadır. Bakanlığın şu an belirlediği 18 ay boyunca kira yardımı yatırılmasıdır.
Kanun kapsamında yapılacak dönüşümde öncelikli hedef “yerinde dönüşüm”ü sağlamaktır. Ancak, teknik zorunluluklardan dolayı yerinde dönüşüm mümkün olmaz ise rezerv yapı alanları değerlendirilecektir.
Üzerinde ipotek olması riskli binanın yıktırılmasına engel teşkil etmez. Kanuna göre, riskli binaların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, riskli bina yıktırıldıktan sonra hisseler üzerinde devam edecektir.
En az üçte ikilik çoğunluk ile yapılan anlaşmaya göre kentsel dönüşüm kapsamında yıkılan binanın yerine yeniden bina yapma zorunluluğu bulunmamaktadır.
Riskli binanın yıktırılmasından sonra arsa hâline gelen taşınmazların malikleri tarafından değerlendirilmesi esas olacak ve yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az 2/3 çoğunluğu ile karar verilecektir.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın resmi internet sitesinde yayınlanan anlaşmalı bankalara yapım kredisi için başvurulabilir.
Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup da bu Kanunun öngördüğü amaçlar bakımından güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için, Cumhurbaşkanınca belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde Bakanlıkça dönüşüm projeleri özel hesabından güçlendirme kredisi verilebilir.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında ilan edilen Rezerv Yapı Alanlarında arsa/arazi satışları öncelikle üzerindeki hak sahibine arsa satışı yapılmaktadır. Bakanlığımız ile Emlak Yönetim Hizmetleri ve Ticaret A.Ş. arasında imzalanan 19.09.2019 tarihli ve 219134 sayılı Protokolü ile tarafınıza tebligat yapılmasının ardından arsa/arazi satış işlemlerine yönelik sözleşme imzalanabilmesi için Müdürlüğümüze yapılacak müracaatlarda aşağıdaki belgelerin sunulması gerekmektedir.
• Nüfus cüzdanı fotokopisi
• Banka Dekontu (Peşinatın yatırıldığına dair)
• Vekaletname
• Başvurucu Firma ise Ticaret sicil gazetesi ilanı
Bağımsız bölümü hisseli olan malikler kredi veya kira yardımından hisseleri oranında faydalanabilirler.
Kanuna göre, riskli alanlardaki yapılar ile riskli yapılara verilen elektrik, su ve doğal gaz hizmetleri durdurulabilecektir. Burada amaç, vatandaşı mağdur etmek değil, tam aksine can güvenliği bakımından, vatandaşın riskli olan bir binada oturmasına engel olmaktır. Yani, vatandaşın hayat hakkının gözetilmesi söz konusudur.
6306 sayılı kanun kapsamında hak sahiplerince bankalardan kullanılacak kredilere sağlanacak faiz desteğine ilişkin;
Kararda geçen “Banka” ifadesi Bakanlık ile protokol imzalaması kaydıyla kredi sağlayacak mevduat ve katılım bankalarını, “Faiz” ibareleri de katılım bankaları tarafından 6306 sayılı Kanun kapsamında sağlanacak fonlar için kâr payını ifade eder.
Bir parsel üzerinde birden fazla yapı bulunması halinde her bir yapıya ayrı ayrı risk tespiti yaptırılır. Bu yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması halinde, yürütülecek uygulamalara yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında bütün maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.
Bir binaya 6306 Sayılı Kanun kapsamında risk tespiti yaptırılmadan önce yapılan bütün işlemler, sözleşmeler özel hukuk çerçevesinde değerlendirilir. Binaya risk tespiti yaptırıldıktan sonra, risk tespitinden önce yapılmış sözleşmeler aynı şekliyle uygulanmak istenirse, bu işlemlerin 6306 Sayılı Kanun kapsamında yapıldığının belirtilmesi gerekir.
Riskli yapının/yapıların bulunduğu parsellerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunuluyor ise, yapım işini üstlenen yapı müteahhidince yapı ruhsatı alınmadan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 10’u kadar teminatın İdareye verilmesi mecburidir. Ancak, tek parselde bir bodrum katı dışında, en çok iki katlı ve toplam yapı inşaat alanı 500 metrekareyi geçmeyen yapılarda parsel maliki kendi yapısını inşa ediyor ise, inşaat tamamlanmadan üçüncü şahıslara satış yapılmaması ve bu konuda tapu kaydına belirtme konulması şartıyla, yapı ruhsatı alınması safhasında yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 10’u kadar teminat verilmesi mecburiyeti aranmaz.
Riskli alan ilan edilen bölgelerdeki yapılar için tek tek riskli yapı tespiti yapılmasına gerek yoktur.
Ülke genelinde bütün binalar 6306 sayılı Kanun kapsamındadır. Binanın bulunduğu yere, yaşına, deprem bölgesine bakılmaksızın, “riskli” olarak tespit edilen bütün binalar Kanun hükümlerinden faydalanacaktır.
Riskli bina tespitine yapılan itirazları, 4’ü Üniversitelerce ve 3’ü Bakanlıkça belirlenen ve 7 üyeden oluşan Teknik Heyet inceleyecektir. Teknik Heyetin, riskli bina raporunu uygun bulması halinde rapor kesinleşecek ve yıkım süreci başlayacaktır.
Yapının riskli olduğuna ilişkin raporun bakanlıkça onaylanması ile birlikte, tüm dairelerin tapu kayıtlarına ”Riskli Yapı” şerhi konulmaktadır. Söz konusu şerh, satış işlemine ve diğer tapu işlemlerine engel değildir. Fakat, bu şerhin mevcut olması dairenin satış değerini düşüreceği gibi binada kentsel dönüşüm ve yıkım sürecinin başladığı anlamına gelir.
Binalarına Deprem Risk Raporu alarak binaları Kentsel dönüşüm kapsamına giren kat malikleri en az 60 gün içinde binalarını nasıl yapacaklarına, hangi müteahhide yaptıracaklarına, paylaşımlar ve diğer tüm konular ile ilgili 2/3 çoğunlukla alacakları karara Bina Ortak Karar Protokolü denir.
Hayır. Binanıza deprem risk raporu alıp binanızı kentsel dönüşüm kapsamına soktuktan sonra binanızı bağlı olduğunuz belediyenin imarına göre yapabilirsiniz.
Kanun kapsamında yapılan proje ve uygulamalar süresince, her türlü imar ve yapılaşma işlemleri geçici olarak durdurulabilir. Bu alanların sınırları içinde olup riskli yapılar dışında kalan diğer yapılardan uygulama bütünlüğü bakımından Bakanlıkça gerekli görülenler de bu Kanun hükümlerine tabi olur.
Riskli yapı tespit raporu onaylanıp, yapının tahliye edilmesinden sonra kira yardımı başvuru evraklarından biri olan Yanan Yıkılan Yapılar Formunun temin edilemediği durumlarda (yıkım süresinin uzun olması, riskli yapı tespit raporu onayına itiraz olması vb.) başvurunun yalnızca bu eksik evrak ile kabul edilmesi, yapının yıkılıp evrakın temin edilmesi ile başvurunun değerlendirilmesi, sistem girişinin yapılarak ödemelerin başlatılması gerekmektedir.